Como declarar compra e venda de imóveis no Imposto de Renda

A declaração de bens para o imposto de renda sempre acaba gerando dúvidas ou problemas para os contribuintes que não sabem como informar à receita a aquisição ou venda de um imóvel.

Para o corretor de imóveis que realiza a venda é importante saber como o seu cliente deve proceder, afinal, é bem possível que ele não saiba e acabe questionando como declarar compra e venda de imóveis no Imposto de Renda.

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Existem várias formas de declarar, cada maneira vai depender de diversos fatores. Além de a Receita Federal considerar também a forma de pagamento recebida ou realizada.

Por exemplo, caso um indivíduo realize uma compra com pagamento à vista, é necessário incluir toda a descrição do bem adquirido e o valor total da negociação em uma coluna chamada “Bens e Direitos”.

Para o contribuinte que realizou a compra de um imóvel, é preciso informar o tipo de imóvel adquirido, endereço de registro do imóvel, assim como o número de registro que está constando na escritura.

Já se o cliente realizou um financiamento no ano anterior, na mesma coluna deverá haver a descrição do bem e o valor parcial pago até aquele momento, inclusive entrada e uso de FGTS. Cada declaração deverá conter os valores pagos durante o ano de referência da declaração.

E se o imóvel foi adquirido de um terceiro? Bom, nesse caso é necessário cuidado com a documentação. É muito comum, apesar de não ser seguro, que nesses casos a venda seja registrada apenas através de um contrato de gaveta. Mesmo assim o contribuinte deve declarar essa compra/venda no IR.

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O imóvel adquirido de um terceiro deve ser lançado também na ficha de “bens e direitos”. Aliás, essa declaração deve ser imediata já que um contrato de gaveta pode trazer problemas, como por exemplo, a venda para um segundo comprador. Portanto, registrando o bem assim que realizar a compra o contribuinte evita até uma possível fraude.

Agora, para quem realiza a venda de um imóvel, é importante saber que o valor pago para a Receita Federal pode chegar até a 15% do valor de ganho capital – a diferença de valor entre o valor da venda e o valor da compra.

Através do GCAP – Programa de Apuração de Ganhos de Capital, o corretor tem auxilio para preencher os dados da declaração do IR e saber se há isenção ou qualquer imposto a ser pago.

Além disso, é possível fugir da declaração do IR se você comprar um segundo imóvel em até 6 meses após a venda de algum outro imóvel, nesse caso não é cobrado nenhum tipo de imposto se a transação ocorrer dentro desses 180 dias.
Mas veja bem, é necessário utilizar todo o valor obtido na primeira venda. Por exemplo: se houve uma venda com ganho de R$300 mil reais, o valor da compra não pode ser de R$280 mil reais. Caso isso ocorra, haverá necessidade de pagar até 15% de imposto sobre os R$20 mil que restaram.

Já se o indivíduo não possui outros bens em seu nome e o valor do imóvel não for superior a R$440 mil reais, também não há necessidade de se pagar imposto. Veja bem, o valor total do imóvel deve ser esse, não adianta adquirir um bem com outra pessoa, cônjuge/irmão/amigo e dividir metade em cada declaração.

Por exemplo, em um imóvel de R$700 mil, a divisão seria de R$350 mil para cada declaração, mas a Receita Federal considera apenas o valor total da transação.

Existem outras formas de conseguir “desconto” na declaração do IR, como na aquisição de imóveis antigos através de herança ou se houver uma reforma/ampliação no imóvel.

Nesse caso, todas as despesas com construção ou reforma podem ser somados ao valor de compra do imóvel e abatidos no cálculo do IR. É necessário ter o cuidado de guardar todas as notas fiscais, pois é necessário declarar esses custos à Receita.

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Por fim, saiba que o valor da corretagem incluído na venda de um imóvel poderá ser abatido na declaração do IR. Os gastos com escrituras e registros também podem ser somados nesse valor, porém é necessário apresentar recibo de todos esses pagamentos para conseguir um abatimento.

Possuir toda a documentação de compra e venda de um imóvel pode evitar dores de cabeça desnecessárias. Entre os documentos necessários, podemos listar: compromisso de compra e venda, escritura, comprovantes de pagamento da compra desse imóvel (se for realizado à vista) ou contrato de financiamento, comprovante do valor utilizado de FGTS, caso tenha sido utilizado, além outros comprovantes referentes à transação, como de reformas realizadas no local.